Locação e as benfeitorias
Nas últimas semanas repercutiu nas mídias sociais, um tema que faz parte do dia a dia de boa parte dos cidadãos: os direitos e deveres de uma relação de locação. Trata-se do caso envolvendo a influencer Dora Figueiredo, que promoveu uma reforma no apartamento em que vivia, trazendo uma completa modificação visual ao imóvel. Acontece que, findando-se o contrato de locação, o dono do imóvel decidiu aumentar os valores do aluguel em razão das melhorias no domicílio.
Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua, divulgada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), as taxas de imóveis alugados no Brasil variaram de 16% em 2016 para 21% em 2022, mostrando representativo aumento na demanda desde tipo de moradia.
Ocorre que é muito comum que os locatários de imóveis desejem fazer algum tipo de modificação nessas moradias, motivadas por quaisquer que sejam suas vontades ou necessidades. Isto posto vamos aqui analisar se é possível realizar reformas no imóvel locado e o principal, se existe a possibilidade de ser indenizado, ou seja, receber de volta os valores empregados nas modificações.
A princípio devemos nos ater ao fato de que as relações locatícias no nosso país são regidas majoritariamente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), porém, subsidiariamente é pautada pelo Código Civil.
Em primeiro momento, devemos entender que no direito pátrio as “reformas” são chamadas de benfeitorias, e elas se dividem em três formas: as benfeitorias necessárias, aquelas que são absolutamente indispensáveis para manter a conservação do imóvel e a sua condição de moradia; as benfeitorias úteis, que são feitas para trazer conforto ou melhor aproveitamento ao imóvel; e por fim as benfeitorias voluptuárias que são aqueles voltadas ao mero deleite ou agrado do inquilino e não as condições de habitação.
O melhor entendimento dos artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato deixa claro as situações em que o locatário pode ser indenizado ao executar alguma das benfeitorias.
Se for o caso de uma benfeitoria necessária, o locatário tem o direito de ser indenizado mesmo que não tenha tido autorização do locador para realizar a obra; já nas benfeitorias úteis elas são indenizáveis desde que tenham sido autorizadas; e nas voluptuárias apesar da necessidade de autorização, não são necessariamente indenizáveis.
Vale a pena lembrar que os contratos de aluguel devem estar de acordo com a lei, porém, há possibilidade de que as partes incluam neste instrumento particular os direitos e deveres de cada um nesta relação da forma que melhor decidirem.
Portanto a dica para não ter dor de cabeça no futuro é procurar um profissional especialista da área para redigir este acordo, assim, com um contrato bem redigido ambas as partes tem a maior segurança jurídica possível, e poderão dormir com mais tranquilidade.
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Escritório: Casarotti Pereira Advogados